Bei einem Teilverkauf wird, wie der Name schon sagt, nur ein Teil des Hauses verkauft (max. 50%). Der daraus entstandene Erlös steht Ihnen als Verkäufer frei zur Verfügung. Obwohl Sie nicht mehr vollständiger Eigentümer des Hauses sind, bleiben Sie trotzdem weiterhin wie gewohnt in Ihrem Zuhause wohnen. Im Gegenzug zahlen Sie ein monatliches Nutzungsgeld an den Käufer.

Immobilieneigentum gilt als eine der sichersten Altersvorsorgen. Allerdings ist das Kapital meist sehr unflexibel und in Form der Immobilie gebunden. Wenn nun im Alter größere Ausgaben anstehen, kann dieses Kapital nicht genutzt werden. Ein Teilverkauf kann hier die benötigte finanzielle Freiheit geben, wobei Sie gleichzeitig in Ihrer Immobilie wohnen bleiben.

Dabei wird ein kleinerer Teil des Hauses verkauft und Sie erhalten die benötigte Liquidität zurück. Um zunächst einmal den Wert Ihrer Immobilie zu bestimmen, wird ein unabhängiger Gutachter herangezogen. Auf Basis dessen Gutachtens kann dann der Kaufpreis und der zu verkaufende Anteil ermittelt werden. Der Käufer wird nach dem Kauf zum stillen Eigentümer. Im Grundbuch wird für Sie ein Nießbrauch eingetragen, sodass Sie weiterhin in der Immobilie wohnen, diese aber ggf. auch vermieten können. Da Sie die gesamte Immobilie nutzen können, aber nicht mehr voller Eigentümer sind, wird ein monatliches Nutzungsentgelt an den Käufer fällig. Dieses ist vergleichbar mit einer anteiligen Miete.

Falls Sie in ein paar Jahren dennoch das Haus verkaufen wollen, steht Ihnen das natürlich auch frei. Meist wird der Verkauf dann über Ihren Käufer abgewickelt und dieser erhält eine Provision und Sie den anteiligen Kaufpreis.

1. In einem ersten Gespräch oder mittels eines Kontaktformulars teilen Sie dem jeweiligen Anbieter die Eckdaten Ihrer Immobilie mit. Dieser wird Ihnen dann zunächst ein unverbindliches Angebot unterbreiten.
2. Sofern Ihnen das Angebot zusagt, können Sie den nächsten Schritt einleiten: die Bewertung Ihrer Immobilie. Hierfür wird ein unabhängiger Gutachter beauftragt. Dieser vereinbart mit Ihnen einen Termin vor Ort und erstellt nach Besichtigung ein Gutachten von Ihrer Immobilie.
3. Auf Basis des Gutachtens, unterbreitet der Anbieter Ihnen dann ein verbindliches Angebot. Dieses können Sie mit Ihren Angehörigen besprechen und auch von Ihrem Rechtsanwalt oder Steuerberater prüfen lassen.
4. Sollten Sie mit dem Kaufangebot einverstanden sein, kommt es zum Vertragsabschluss. Hierfür wird ein Kaufvertrag vom Notar erstellt. Auch diesen sollten Sie zunächst umfassend prüfen (lassen). Danach kann im Rahmen eines Notartermins der Vertrag unterzeichnet werden. Sobald alle Vereinbarungen im Grundbuch eingetragen wurden, wird der Kaufvertrag an Sie ausgezahlt und steht Ihnen zu Ihrer freien Verwendung zur Verfügung.

Wie bereits erklärt, zahlen Sie nach dem Teilverkauf ein monatliches Entgelt an den Käufer. Dieses bemisst sich anteilig am Verkaufswert. Unterschiedlich kann dabei vor allem die Höhe als auch die Dauer der Festschreibung sein. Die Höhe kann zwischen den verschiedenen Anbietern bereits zwischen 4,9% und 7,6% schwanken. Festgeschrieben wird das Entgelt meist für ein, fünf oder zehn Jahre. Je länger die Festschreibung, desto höher wird auch das zu zahlende Entgelt. Alternativ kann der Betrag auch variabel sein. Das heißt, der Prozentsatz wird jedes Jahr aufs Neue angepasst. Als Grundlage wird hierfür meist der Verbraucherpreisindex (VPI) oder die Euro Interbank Offered Rate (EURIBOR) verwendet.

Um Sie abzusichern, dass Sie trotz Verkaufs des anteiligen Eigentums, weiterhin die Immobilie wie bisher bewohnen bzw. benutzen können, wird meist ein Nießbrauchrecht vereinbart. Dieses ist im §1030 im BGB verankert und ermöglicht Ihnen als Nutznießer die Immobilie zu nutzen, als auch ihre Gewinne, z.B. in Form von Mieteinnahmen zu ziehen. Außerdem wird es offiziell im Grundbuch eingetragen und dient Ihnen somit als Sicherheit. Allerdings unterscheiden sich die Anbieter in dem eingetragenen Rang des Nießbrauchs.

Das Nießbrauchrecht gibt Ihnen zwar das Recht die Immobilie vollständig zu nutzen, gleichzeitig verpflichtet es Sie grundsätzlich auch für die Instandhaltung der Immobilie aufzukommen. Aber auch dies handhaben die Anbieter unterschiedlich. Während Sie bei manchen für 100% der Instandhaltungen aufkommen müssen, beteiligen sich andere beispielsweise mit bis zu 10% des Kaufpreises. Manche Anbieter unterscheiden auch zwischen Instandhaltung und werterhöhenden Maßnahmen. Bei Zweiterem beteiligen sie sich anteilig und unter bestimmten Voraussetzungen. Dies ist individuell von Fall zu Fall zu betrachten.

Viele Anbieter setzen einen Mindesttransaktionswert von 100.000€ und einen maximalen Anteil zum Ankauf von 50% voraus. Daher muss die Immobilie mindestens einen Wert von 200.000€ haben, um beide Voraussetzungen zu erfüllen. Grundsätzlich sollte es auch frei von Lasten (Hypotheken etc.) sein. Falls dies jedoch nicht der Fall ist, vermindert sich der verkaufbare Wert der Immobilie um die Restschuld. Die Teilverkauf-Anbieter sind außerdem nicht dazu verpflichtet, zu jedem Objekt ein Angebot zu unterbreiten. Ausschlusskriterien können neben dem Mindestwert und der Restschuld auch die Lage sein.

Das besondere an dem Teilverkauf ist, dass Sie als Verkäufer keine Einkommens- oder Vermögensvorraussetzungen erfüllen müssen. Während viele Banken ihre Kredite an solche Voraussetzungen binden und somit Senioren oft Kredite verwehrt bleiben, richtet sich der Teilverkauf gerade an diese Altersgruppe. Hier gibt es hingegen ein Mindestalter, um sich für einen Teilverkauf zu qualifizieren. Die Untergrenze variiert bei den Anbietern. Während manche einen Teilverkauf bereits für Senioren ab 60 Jahren anbieten, ist dies bei anderen erst ab Erreichen des 65. Lebensjahr möglich.

enn Sie die Immobilie irgendwann dann doch vollständig verkaufen wollen, hilft Ihnen dabei meist ihr Teilkäufer. Diese kaufen zwar meist nicht den Rest der Immobilie, unterstützt Sie aber bei der Findung des Käufers als auch Durchführung des Verkaufes. Deswegen wird im Rahmen des Verkaufes oft ein Durchführungsentgelt oder Maklerkosten fällig. Dieses hängt vom Anbieter ab, genauso wie die zu zahlende Höhe. Auch diese kann von 3 zu über 7% variieren. Reduziert wird der Anteil oft, wenn der Verkauf an Miteigentümer oder Erben erfolgt. Außerdem sichern sich manche Anbieter bereits vor dem Verkauf eine garantierte Wertsteigerung bezogen auf den Wert des Hauses zum Zeitpunkt des Teilverkaufs.